一分11选5手机版:金茂讓地的「進退」邏輯-七大奇观

作者:一分11选5手机版发布时间:2019年10月14日 11:03  【字号:      】

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若以此看來↑,金茂掛牌出售項目權益的舉動?▽,似乎與初衷反向而行?。但所幸的是♀⊿▽,相對於金茂依靠「城市運營」而較為充足的「糧草」♀△∴,其目前所掛牌的項目〇┊,並不足以拉低公司的土儲及銷售權益▽。

中期業績會上金茂表示?⊿π,下半年♂〇,它在嘉善、武漢、南通、福州、貴陽、長沙等城市均有重點推進的城市◇。而且◇⊙♀,其計劃未來三年﹡◇☆,將實現城市運營對於整體投資60%的土地儲備貢獻□┊。

(文章來源:樂居財經)

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但對於金茂本身來說〇♂,這是其簽約張家港智慧科學城4個多月之後獲得的進展♂∟,意味着城市運營版圖的進一步擴大?↑。然而?⊿,僅僅過去三個季度π∴,金茂卻將其中一宗地塊掛牌π♂。

今年上半年♂,金茂共收購24個項目⊙◇,總土地款為341億元┊﹡﹡,新增土儲建面643萬平方米?,其中城市運營項目貢獻比例達45%⊙。該土儲量相比于同等銷售規模的房企↑,處於高位⊙。

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翻閱金茂的拿地圖譜可知??,該地塊是金茂在「張家港智慧科學城」項目中↑∵□,落地的首批地塊之一♂◇♂。彼時〇♂△,金茂共攬下6宗地塊?⌒▽,除了上述提及的地塊之外∟⌒,還包括蘇州張家港市張地2012-A19-A、2012-A19-B、2014-A02-A、2014-A02-B、2014-A04等♂,皆為底價落子☆,建築面積74.8萬平方米↑。

十年前⌒♂,中國金茂(彼時為「方興地產」)(0817.HK)在廣渠門因為一塊地打響了名號;此後↑⊙⌒,它在土儲上的進與退↑,也都引人關注⌒。藉助城市運營模式π△♀,金茂在一二級聯動的輾轉騰挪下∟,「倉廩」一直較為充實〇,然而它從年初開始的讓地舉動◇↑□,似乎還在延續□?。

目前來看♂⊿□,張家港中的項目交易π▽∴,背後的原因還並不明晰□┊,但或許正像李從瑞所說⊿,這隻是項目中複雜的股權運作中的一個簡單呈現♂♀☆。

近幾年♂,金茂一直維持着一定的土地投資強度⌒♂〇,其2015至2018年的拿地金額分別為364.9、614.0、1000.1、896.3億元﹡,對應的拿地金額與銷售金額的比例中⊿♀,2017年金茂已逐漸上升至144.3%☆⊙,即使在融資收緊的2018年□﹡↑,它也保持着七成的比例⊙♂。此外↑π,自明確2020年銷售規模上2000億的目標之後▽∟⊙,金茂也在加強對三四線的投資力度﹡▽∟。

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從資金的角度講∴,金茂出讓項目或許是為了平衡資金◇♂。畢竟城市運營周轉周期較長♀∴◇,需要大量的資金沉澱△。今年上半年⌒∵,金茂投資活動現金凈流出就達157億元⊙☆∴,略大於營業收入♀。不過↑﹡♀,金茂也展現了一定的營運能力♂⊿,上半年∟,其經營活動現金流凈額為182億元⊿↑,這一定程度上維持了現金的正收入π〇△。

近年來♂,合作拿地的形式風靡于業內∵◇﹡,在行業調控周期下┊⊿,開發商多以「抱團取暖」應對時局∴▽⌒。但硬幣的另一面〇﹡,是房企的拿地、銷售權益不斷下降;反映在財報上∵∵,則是歸屬股東凈利潤佔比的下跌♂。

10月11日▽,產權交易所信息顯示↑﹡,上海金茂投資管理集團有限公司擬轉讓蘇州亘茂置業有限公司51%股權⊙◇⊿。蘇州亘茂置業持有的資產﹡⌒,是金茂于年初拿下的張家港2012-A09地塊┊π▽,該地塊位於市區職中路東側┊⌒,總面積為5.2萬平方米♂。

顯然⌒,城市運營對於金茂來說□△◇,顯得尤其重要?△◇。在城市運營項目中π,張家港智慧科學城坐落於長三角城市群中△,為城市「北拓」重點區域□♀♀,整座產城規劃範圍約11.36平方公里♀,與市中心及規劃「高鐵新城」相接﹡▽﹡。該項目已成為金茂丈量土儲步伐的棋子之一〇┊。

由於結轉的原因π,金茂上半年營收同比有所減少▽∟,下半年在加快結轉節奏的同時□♀,其也在促進城市運營項目的落地☆。

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而相比于青島智慧新城項目◇◇,張家港智慧科學城2012-A09地塊目前利潤為0♂☆□,並未產生營收效益┊∵,這似乎更有轉讓的理由⊙。部分業內人士表示∵⊿□,若項目轉讓完成↑,金茂僅持有49%的股權〇◇,但其應該會以城市運營商的身份保留操盤權利?π┊。

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於是⌒,房企們逐漸意識到並表的重要性⊿,而金茂也在注重權益的提升♀﹡┊,它曾經將拿地權益佔比80%定為發展方向♀。今年上半年△⊿┊,金茂新增土儲權益比例提升至58%﹡↑,相比於2018年全年47%有所提升◇▽〇,歸屬於股東凈利潤占凈利潤的比例也由去年的70%上升至77%□。

回頭看來☆π∟,土拍市場繼2018年後半段遇冷之後△,轉而在今年年初出現了拿地窗口﹡〇。那時△☆♂,融創、世茂、旭輝等眾多房企﹡∵◇,都出現在了擴儲的角力場♀⊙〇。在此背景之下♂,金茂在張家港開年第一場土拍中有所斬獲∟,也並不算新奇∟☆。

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他繼而指出◇↑△,由於目前合作項目的逐漸增多⊙┊,股權運作複雜∵,合作拿地也會在後續出現股權轉移的情況□☆☆。但話音未落♂♂∴,金茂轉而就瞄準了中歐國際城?∵∴,擬與中海、平安一起△◇△,轉讓青島智慧新城項目C4地塊100%股權☆♀〇。許多人為金茂割捨這個即將進入收成期的項目而疑惑?☆▽。

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