中國的房價,真的到頂了嗎?-前世记忆

                                                  2019年10月14日 7:35 来源:前世记忆 编辑:五分PK10手机版

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                                                  【布鲁克林发生枪击】

                                                  從套戶比來說∴☆,中國住房套數為3.11套π∟,套戶比為1.09∵☆∴,略低於美國的1.15和日本的1.16π□,基本達到供需合適☆∵∴,不至於「填滿所有住房要40億人口」↑△。

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                                                  這些人將會新增大量的購房需求π?〇,為一二線城市提供增量⊿⊿。答案是肯定的?∴﹡,這個增量會持續存在∟↑,只是現階段行情不好⊙♂↑,持幣觀望者居多⊙〇。為什麼敢這麼說∵↑⊿?日本三四線及以下城市空置率極高﹡,最高的山梨縣已達到21.3%☆◇,大量人口逐漸遷出△↑,首都圈人口佔到全國的三分之一﹡▽▽。所以未來中國?⊙,賣三四線或賣縣城▽π┊,轉買一二線☆△π,一定是大趨勢?⊙♂。

                                                  我們從以下幾個維度來分析∟。中國是個后發經濟體∵△﹡,短期內想追上發達國家只有華山一條路:所以中國的一二線城市△,會和三四線城市以及縣城農村的差距越拉越大♂⊙⌒。這種差距不止於經濟⊙⌒▽,更是收入、見識、素質、生活豐富度等等♂,所以未來十年⊙◇∟,依然會有相當多的年輕人費勁全力?,往高能級城市躍遷▽。

                                                  這次我也先亮結論:沒有到頂☆,未來5年可能部分區域還有一波小行情π。強二線城市空間較大π,一線和環一線價格偏高〇⊙▽,有一定空間∟◇,三四線及縣城風險較大∴∟π。

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                                                  1.住房改善:停車難小區∴☆,小面積住房等一系列跟不上時代的產品或公房⊿☆♀,房主都會有改善的需求⊿。2.新建家庭:中國家庭戶均人數2.99(2017)⊙,低於2004年的3.24◇﹡▽,且在逐年減少∟﹡。另外┊,這個值也高於德日英韓美的2.36?。所以隨着觀念改變∴∴?,小家庭、二人世界和單身貴族會越來越多☆⊙∵,同時對應的住房需求隨之出現π。

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                                                  這麼看存量似乎很不夠▽◇π,但其實不然┊⊙⌒。我們和美國的這種差距並不能短時間彌補π☆∴,我國的經濟實力暫時只允許用高層住宅來聚集人的城市發展模式∟♂,到人人都能住上別墅還有很長的路要走△⊿∴,並不代表存量不足◇〇。

                                                  結果⌒☆◇,中國槓桿率繼續上漲♂∴♀,到了2019年中已然達到55.3%∴▽,大概相當於日本1987年的水平△◇。所以♂∵,這種宏觀經濟數據的國際參考對比☆⊿,總結出的國際經驗♀π⌒,往往會發現不適用於中國◇▽,很不中國特色♂∵⊿。政策之所以放在宏觀經濟數據之後♂,是因為政策更加難以捉摸↑。2015年∵⊿,你如果按政策走?,去配置一些房產∴,絕對資產翻番☆。未來五年⊿⊿,樓市的主旋律是穩定和分化△。城鎮化、移民潮和中國集中發展大城市的策略♂〇,讓城市房產早已不是可以通過工資來買來的東西∟。我們的一切都在不知不覺中向發達國家靠近↑↑☆,這其中也包括對高房價的扼腕嘆息☆♂□。很殘酷┊♂┊,但卻很現實♂♂♂。

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                                                  也就是說∴,如果把市場簡化一下△⊿,2027年-2032年這一段時間♂,每年去世1500-1800萬人∴⊿⊿,每年新增的買房需求卻只有1300-1600萬人▽∵,96、97和以後出生的人⌒,根本不用買房子☆☆,直接住50後去世騰出來的房子就夠了∴∴◇。

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                                                  當然〇□∴,預備城鎮化的人們有多少錢這是個迷⊙∵。反正許多農村地區的生意人△,和三四線城市企事業單位雙收入家庭等等♂▽∴,都挺有錢的⌒。

                                                  從2008到2015□,短短7年間我們的居民槓桿率翻了一倍□♂,按照國際規律∟,這樣的槓桿率增速勢必會帶來經濟上的不穩定┊∟π。所以2016年⌒π,中國房價或許會大幅回調ππ,以穩定槓桿〇⌒▽。

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                                                  宏觀風險是許多唱空房價觀點的主要理由⌒◇,也是大多數錯誤預測房價的主要論據┊。所以我們暫且把它放第4部分□⊙□,僅供參考△。

                                                  一般來說▽▽∵,城市土拍溢價率周期滯后M1增速周期1-6個月∟∵,2020年土拍市場會率先回暖◇♂〇,隨後傳導到商品房市場π∵〇,未來幾年一二線城市房價或許還有最後一波上漲機會□∟。

                                                  房地產長期看人口⌒﹡,因為人口對應着對住房的需求∴♀↑。1940-2008⊙,中國經歷了三次嬰兒潮⊙∴□,分別在50年代中〇↑,60年代中⊿♂,和80年代末π⊿△。中國平均壽命為77歲◇♂,社科院預計到2027年□⊿□,人口開始進入負增長〇∵□,死亡率大於出生率⌒。由上圖可以看出♂⌒,剛好也是在2027年∟,每年去世人口大於每年新增買房需求▽﹡?。50后一代嬰兒潮相繼去世⌒,97後進入買房年齡⌒♂﹡。

                                                  當時房價很高∴,市場低迷﹡⌒♂,和現在情況有點像∴▽。底下一大片回答都是唱空地產、前景悲觀的論調∴〇◇。認為一線城市2、3萬一平的價格已經遠超收入水平﹡,高出天際?⊙,遲早要崩♀◇。

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